Följ oss

Sedan 1949

Begränsade uppdrag och god fastighetsmäklarsed

Begränsade uppdrag och god fastighetsmäklarsed

Advokat Claude D Zacharias

Fastighetsmäklare är en illa ansatt yrkeskategori. Det är nästan som om det är fastighetsmäklarna mot resten av världen, inte minst mot tillsynsmyndigheten (Fastighetsmäklarinspektionen).

Kammarrätten (Kammarrättens dom, 2018-02-15, mål nr 5481-17) markerade dock en gräns mot tillsynsmyndigheten och anmälarnas närmast obefogade kritik mot en mäklares värdering.

1. Bakgrund

Mäklaren hade utfört en värdering av en fastighet inför ett arvskifte på uppdrag av en av dödsbodelägarna. Det var ostridigt i målet att det vid tidpunkten för värderingen var oklart om avstyckning av fastigheten faktiskt var möjlig, men om den var det kunde man uppskatta mervärdet. Tvist uppstod senare mellan dödsbodelägarna om upplysningen om eventuell möjlig avstyckning skulle inverka på prissättningen eller inte. De tvistande anmälde mäklaren till tillsynsmyndigheten som meddelade mäklaren en varning för att denne genom upplysningen skapat oklarhet och därmed givit upphov till en tvist; allt i strid med god fastighetsmäklarsed.

Den ifrågasatta upplysningen löd:

”Ev. går fastigheten att stycka till 3-4 tomter och inbringar då ca 1,5 MSEK/tomt.”

2. Rättslig reglering

Gällande fastighetsmäklarlag är från 2011 och kallas i förekommande fall fortsättningsvis i 2011 FML. Äldre föregångare, såsom t.ex. 1995 års fastighetsmäklarlag, kallas i konsekvens härmed för 1995 FML.

En fastighetsmäklares omsorgsplikt regleras i 8 § 2011 FML. Bestämmelsen lyder:

Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Som övergripande handlingsnorm gäller att mäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som avses med formuleringen ”i allt” berörs i förarbetena till 12 § 1995 FML. Tolkningen av 8 § 2011 FML och därmed också betydelsen av densamma, framgå av förvaltningsrättens väl formulerade dom, 2013-03-12, mål nr 21800-11:

Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Det kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster (se prop. 1994/95:14 s. 76). En förutsättning för att [mäklaren] ska ha varit skyldig att iaktta god fastighetsmäklarsed är mot bakgrund av det ovan sagda att han har uppträtt i sin yrkesroll.

Vad som är att anse som god fastighetsmäklarsed har under åren utvecklats och närmare preciserats, främst genom domstolsavgöranden och beslut från tillsynsmyndigheten. Det går naturligtvis inte att med mer precisa lagregler förutse alla de situationer som kan uppkomma i den praktiska tillämpningen, och kraven på mäklare måste kunna förändras över tiden. I detta sammanhang ska också kopplingen till 14 § 1 st. 2011 FML uppmärksammas (jfr 14 § 2 st. 1995 FML).[1]

I motiven till 1995 FML angavs beträffande begreppet god mäklarsed att detta, såsom begreppet hittills utvecklats och närmare preciserats i praxis, ska bestå men med den ändringen att mäklaren med iakttagande av god mäklarsed ska tillvarata både säljarens och köparens intressen när han fullgör sitt uppdrag (jfr prop. 1994/95:14 s. 39 f.). Någon skillnad i detta avseende innebär inte heller 2011 FML.

3. Kammarrättens bedömning

Kammarrätten konstaterade två saker i sin dom, varav den ena närmast får anses utgöra en upprepande bekräftelse på gällande rätt, nämligen att:

[…] det med hänsyn till de tidigare redovisade förarbetsuttalandena, att det inte ska ställas olika krav på en fastighetsmäklare som utför en värdering beroende på om den utförs som en del i ett förmedlingsuppdrag eller inte. Värderingen ska alltså prövas mot kravet på att iaktta god fastighetsmäklarsed.

Beträffande upplysningen om den möjliga avstyckningen, ansåg Kammarrätten att densamma var tillräcklig tydlig och det saknades fog för kritiken mot mäklaren. Kammarrätten anför:

Uppgiften om möjligheten till avstyckning kan inte anses felaktig. Det har vidare inte lämnats några garantier eller utfästelser om att en avstyckning är möjlig. Varken [mäklarens] värdering av fastigheten eller den eventuella avstyckningen är ifrågasatta.

Kammarrätten anser mot denna bakgrund att [mäklaren] genom utformningen av värderingsintyget inte gått utöver sitt uppdrag i det aktuella fallet och att han inte har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Att formuleringen i intyget har lett till en tvist mellan dödsbodelägarna medför ingen annan bedömning.

 4. Avslutande kommentar

Det är vanligt förekommande att fastighetsmäklare utan samband med förmedling utför ett begränsat uppdrag, alltså någon sådan uppgift som normalt ingår som endast en del i ett förmedlingsuppdrag, t.ex. biträda med en deklaration eller en värdering. Värderingar också vanligt förekommande på grund av fastighetsmäklarens expert- och yrkeskunskaper. Dylika uppdrag – skriv- eller skrivbordsuppdrag – omfattas av god fastighetsmäklarsed även om det inte är fastighetsmäklaruppdrag i gängse mening. Andra uppdrag av motsvarande karaktär är biträde vid upprättandet av avtalshandlingar, skatterättslig rådgivning, värderingsuppdrag osv.[2]

I det aktuella målet redovisade mäklaren sakförhållandena med utgångspunkt från vad som var känt är en viktig omständighet. Det som redovisas öppet, t.ex. att information saknas, är därmed också känt för tredje man. Svårligen kan man då hävda att mäklaren i det här fallet, på något sätt skulle vara orsaken till konflikten mellan dödsbodelägarna. Kammarrättens bisats ”Att formuleringen i intyget har lett till en tvist mellan dödsbodelägarna medför ingen annan bedömning.” är en tillrättavisning av underinstanserna som heter duga. Att avtalsparter börjar tvista är inte per automatik, mäklarens fel. Med mina omkring 30 år i branschen och flera böcker om fastighetsmäklare bakom mig, kan jag inte annat än tycka att tillsynsmyndigheten, liksom anmälarna, skjutit långt över målet när de kritiserade mäklaren. Kammarrättens dom är i konsekvens härmed motiverad och mäklaren slapp, denna gång åtminstone, stå ensam mot hela världen!

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå arbetar regelbundet med fastightsmäklarjuridik och biträder därför också fastighetsmäklare och andra parter som är inblandande i t.ex. fastighetsköp löpande med sakkunskap om bl.a. frågor som behandlats i denna artikel.

______________________________________

[1]Se mer härom Zacharias, Claude, 2011 års fastighetsmäklarlag, En kommentar 2 u s.187 ff.

[2]Se aa s. 65 f

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies