Följ oss

Sedan 1949

Bytt är bytt?

 

Särskilt om regleringen i 12 kap. 46 § punkten 10 jordabalken – när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

 

Jur. kand. Jenny Andersson

 

Inledande anmärkningar

Svea hovrätt har i beslut av den 20 februari 2018, mål nr ÖH 3131-17, prövat om en hyresgäst genom vilseledande förmått hyresvärden att upplåta en lägenhet till hyresgästen – en lägenhet på en attraktiv adress innanför Stockholms tullar.

Bakgrunden i målet var att hyresgästen genom byte från en lägenhet till en annan erhöll ett förstahandskontrakt. Hyresvärden hävdade att hyresgästen på oriktiga grunder förmått hyresvärden att godta hyresgästen som bytespart. Detta genom att hyresgästen som byteslägenhet medvetet uppgivit en lägenhet som inte fanns och att det alltså inte fanns  något hyresförhållande avseende någon lägenhet.

 

Vem ska bevisa vad?  

Det finns skäl att inledningsvis beröra hyresnämndens i Stockholm beslut, i vilket nämnden avslog hyresvärdes ansökan. Hyresgästen fick alltså bo kvar, då det ”i vart fall inte [kunde] anses visat att [hyresgästen] […] lämnat vilseledande uppgifter”.

Om vi då går över till de konkreta rättsfakta i målet, eller med andra ord – vad har hänt och vad hävdar hyresvärden vis-à-vis hyresgästen? Av hyresavtalet avseende byteslägenheten framgick att denna omfattade tre rum och kök om 78 kvm, hade lägenhetsnummer 1102, och var belägen på en viss adress. Det var utrett, genom bl.a. Stadsbyggnadskontorets lägenhetsförteckning och fastighetstaxeringen, att en lägenhet med den storleken och det lägenhetsnumret inte fanns. Den sista uppgiften var för övrigt ostridig likväl som uppgiften att hyresgästen aldrig bott i byteslägenheten.

Hovrätten berör sedan de förhör med hyresgästen och en tredje person [N.N.] som hade varit med och tittat på byteslägenheten. Hovrätten konstaterar följande:

När det gäller lägenhetens placering i fastigheten har både [hyresgästen] och [N.N.] haft mycket svårt för att beskriva om de tittade på en lägenhet som låg på en halv trappa eller en trappa upp i fastigheten. De har vidare haft olika uppfattning om huruvida lägenhetsdörren vid besöket var låst eller olåst. […] Såvitt avser lägenhetens planering har båda lämnat en mycket allmän beskrivning av den och uppgett att lägenheten var sparsamt möblerad.

Hyresvärden har en tung bevisbörda i sådana här fall. Hyresvärden ska kunna bevisa inte bara att hyresgästen lämnat oriktiga uppgifter eller förtigit någon omständighet av betydelse för hyresvärdens beslut att hyra ut lägenheten utan även har hyresvärden att visa att det har stått klart för hyresgästen vilken vikt hyresvärden tillmätt uppgifter eller skulle ha tillmätt de undanhållna uppgifterna (se RBD 25:87).

Vad gäller frågan om vilken lägenhet i huset det rörde sig om, eftersom sådan lägenhet med det lägenhetsnumret inte existerade, hade gjorts gällande att det var lägenhet med nr 1101 – en lägenhet som senare visade sig bebodd. Uppgiften korrigerades därefter då vittnen ”hade blandat ihop uppgifterna”; det var rätteligen nummer 1004. Även denna lägenhet var bebodd.

Hovrätten fann det utrett att det inte funnits någon sådan lägenhet i fastigheten som överensstämde med hyresavtalet. Frågan var då om avtalet skulle kunna avse någon annan lägenhet, de tidigare nämnda 1101 respektive 1004. Inte någon av dessa lägenheter var tillgängliga för uthyrning under aktuell period. Hyresvärden hade därmed visat att det inte hade funnits något verkligt hyresförhållande avseende byteslägenheten.

 

Har hyresgästen varit medveten om att det inte hade funnits något verkligt hyresförhållande?

Hovrätten fäste avseende på följande, stundom ganska obskyra, omständigheter. Hyresgästen uppgav att hen strax efter kontraktsskrivningen försäkrat sig om att det rörde sig om en lägenhet om fyra rum och kök, trots att hyresgästen vid bytet använt sig av hyresavtalet som anger en lägenhet om tre rum och kök. Vad gäller själva byteslägenheten som sådan så hade hyresgästen förklarat att hen vid visningen fann den oattraktiv. Även ”med beaktande” av den omständigheten var hyresgästen ”beskrivning av lägenheten påfallande detaljfattig” – hovrätten väger alltså in att en hyresgästs subjektiva uppfattning om ett objekt, i förevarande fall att lägenheten var oattraktiv, kan påverka minnesbilden av objektet.

Hyresgästen hade förvisso varit folkbokförd på adressen och hade enligt egen uppgift fått posten dit. Däremot hade hyresgästen inte haft någon nyckel till en lägenhet på adressen och inte heller betalat någon hyra för en sådan lägenhet. Hyresgästen förklarade att tredje part – vars utsaga gick stick i stäv med hyresgästens i nu väsentliga delar – varit behjälplig med bl.a. posthantering och hyrt ut lägenheten i andra hand. Hovrätten konstaterade dock att hyresgästen inte ens försäkrat sig om tillstånd till någon andrahandsuthyrning och anför att ”även i dessa delar har [hyresgästens] berättelse varit mycket allmänt hållen”. Hovrätten fann att hyresgästen måste ha haft kännedom om att byteslägenheten inte fanns och att det inte fanns något verkligt hyresförhållande.

 

Har det stått klart för hyresgästen vilken vikt hyresvärden tillmätt uppgifter eller skulle ha tillmätt de undanhållna uppgifterna?

Då skulle man kunna tro att saken var klar. Men som nämndes har hyresvärden en tung börda i fall som dessa.

Hovrätten konstaterade att bytesansökan hade skrivits under av hyresgästen, i vilken hyresgästen på heder och samvete försäkrat att uppgifterna var med sanningen överensstämmande. I bytesblanketten erinras också om att oriktiga uppgifter kan innebära att hyresgästen sägs upp. Hovrätten fann, ganska självklart, att det måste ha stått klart för hyresgästen vilken vikt som hyresvärden tillmätt uppgifterna. Hyresgästen var till och med jurist, uttalar hovrätten.

 

Finns det några skäl som talar emot att hyresavtalet ska upphöra?

En fråga kvarstår att besvaras, nämligen om några särskilda skäl talar emot att avtalet ska upphöra. Det handlar således om en skälighetsbedömning. Hovrätten ansåg att det är allvarligt att använda sig av oriktiga uppgifter för att få ett hyresavtal. Det kan ofta krävas omfattande utredning för att hyresvärden ska kunna bevisa detta, såsom i förevarande fall. En längre tidsutdräkt även efter det att lägenheten upplåtits är inte anmärkningsvärd i fall som dessa, mot bakgrund av att den utredning som kan behövas för bifall till hyresvärdens talan delvis är hänförlig till vad som händer efter att hyresavtalet ingåtts.

 

Avslutande kommentarer

Bytt är alltså inte alltid bytt när man inte hade något att byta med från början. Bevisbördan för en hyresvärd i sådana fall är tung och det är flera frågor som ska besvaras, både ur bevisaspekt men även rättslig dito.

 

I fallet fann hovrätten att hyresgästen genom vilseledande hade förmått hyresvärden att upplåta lägenheten till hyresgästen och det fanns inga särskilda skäl som talade emot att avtalet skulle upphöra. Fallet visar på hur svår värderingen av muntliga utsagor kan vara och jag tänker då på att hyresnämnden fann att hyresgästen fick bo kvar, då det ”i vart fall inte [kunde] anses visat att [hyresgästen] […] lämnat vilseledande uppgifter”. I hovrätten hölls omförhör och det kan inte uteslutas, att döma av beslutet, att de konkreta rättsfakta som hovrätten grundar sitt avgörande på inte riktigt kom fram under sammanträdet i hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan sålunda vara ”rätt beslut” utifrån den kontexten och de omständigheter som hyresnämnden vid den tidpunkten hade tagit del av eller så tog hyresnämnden helt enkelt inte till sig de högst graverande omständigheterna i målet. Rent processuellt kan konstateras att rätt frågor under ett förhör kan leda till materiellt korrekta avgöranden – eller som i fallet att bytt inte alltid är bytt.

 

o o o O o o o

Zacharias Advokatbyrå bistår såväl privatpersoner som företag i tvister som rör bl.a. uppsägningar; såväl vad gäller bostadshyresrätt som lokalhyresrätt. Vi har lång erfarenhet av affärsjuridik och fastighetsrätt och under de senaste åren har vi även i allt mer ökad utsträckning arbetat med det rättsområde som i dag kallas för ekonomisk familjerätt. Vi biträder våra klienter framgångsrikt.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies