Följ oss

Sedan 1949

Bär förstahandshyresgästen ett skadeståndsrättsligt ansvar för sin andrahandshyresgäst omfattande situationer där en andrahandshyresgäst kvarstannar i lägenheten trots att hyrestiden löpt ut?

Bär förstahandshyresgästen ett skadeståndsrättsligt ansvar för sin andrahandshyresgäst omfattande situationer där en andrahandshyresgäst kvarstannar i lägenheten trots att hyrestiden löpt ut?

Claude D Zacharias

Advokat

1. Bakgrund

Förstahandskontrakten till den aktuella prövningslägenheten upphörde att gälla. Därmed borde den aktuella prövningslägenheten ställts till hyresvärdens disposition. Så blev inte fallet därför att förstahandshyresgästen i sin tur hade hyrt ut prövningslägenheten i andra hand. Därför dröjde det ännu en tid, omkring tre månader, innan även andrahandshyresgästen avflyttade från prövningslägenheten och hyresvärden till slut återfick besittningen till lägenheten. Föga förvånande krävde hyresvärden den tidigare förstahandshyresgästen på skadestånd. Målet prövades slutligen av Hovrätten för Övre Norrland, genom dom 2018-06-21, mål nr T 110-17. Hyresvärden angav som rättslig grund för yrkandet om ersättning dels att förstahandshyresgästen har gjort sig skyldig till avtalsbrott genom att denne inte återlämnat prövningslägenheten efter det att hyrestiden gått ut, dels att försäljningen av fastigheten i vilken prövningslägenheten var belägen, förhindrades dels att ekonomisk skada uppkom på grund härav, bl.a. för el och uteblivna hyresintäkter m.m.

2. Rättsligs utgångspunkter

I hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)) regleras hur det ska gå till när en hyresgäst återlämnar sin hyresrätt i anslutning till hyrestidens utgång. Den aktuella bestämmelsen återfinns i 12 kap. 7 § JB. Bestämmelsen lyder:

När hyrestiden har löpt ut skall hyresgästen senast påföljande dag lämna lägenheten och senast klockan 12 den dagen hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den.
Infaller den dag då lägenheten skall tillträdas eller lämnas på en söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton, skall det i stället ske nästa vardag.
Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

Hovrätten redovisar den bakomliggande historiken till regleringen enligt följande:

Redan före tillkomsten av nyttjanderättslagen 1907 synes som huvudregel ha gällt att en nyttjanderättshavare ansvarade för andra personer som med uthyrarens uttryckliga eller underförstådda samtycke tog befattning med saken (se Berndt Hasselrot, Handelsbalken, sjätte delen, 1902, s. 1163 och 1251 f samt NJA 2014 s. 465 p. 14). Vidare anges i förarbetena till 12 kap. 40 § jordabalken bl.a. att rättsförhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen inte undergår någon förändring genom total sublokation (se SOU 1966:14 s 387 f) och att upplåtaren (hyresgästen) står kvar som ansvarig för avtalets ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden har 10).befriat honom från detta (prop. 1968:91 Bihang A s. 255 och 226 f, jfr NJA 2014 s. 465 p. 14.

3. Hovrättens bedömning

Hovrätten ansåg att förstahandshyresgästen bar det skadeståndsrättsliga ansvaret för samtliga ekonomiska förpliktelser mot hyresvärden inom ramen för aktuellt hyresavtal, och det även när en andrahandsuthyrning sker med hyresvärdens tillstånd, om inte hyresvärden befriat förstahandshyresgästen från sådant ansvar. Svaret på frågan i denna artikels rubrik är således ja.

4. Avslutande kommentar

Hyr man ut i andra hand, med eller utan hyresvärdens tillstånd, får man säkerställa att andrahandshyresgästen avflyttar senast när förstahandskontraktet upphör att gälla. Gör man inte det, och har inte hyresvärden befriat förstahandshyresgästen från ansvaret för andrahandshyresgästen, riskerar den förra att ådra sig skadeståndsansvar i förhållande till hyresvärden för den tid som andrahandshyresgästen kvarblir i hyreslägenheten.

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå bistår såväl privatpersoner som företag i tvister som rör bl.a. uppsägningar; såväl vad gäller bostadshyresrätt som lokalhyresrätt. Vi har lång erfarenhet av affärsjuridik och fastighetsrätt och under de senaste åren har vi även i allt mer ökad utsträckning arbetat med det rättsområde som i dag kallas för ekonomisk familjerätt.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies