Följ oss
i562thfj0nlucbx_aeiif3ax_gwy1qswaw

Sedan 1949

Hyresvärdens underhållsskyldighet och bevisbördans placering

Hyresvärdens underhållsskyldighet och bevisbördans placering

Advokat Claude D Zacharias

Kontakta våra jurister

Allt slits med åren, vi människor, våra bilar men också våra bostäder. Hyresgäster har en s. k. vårdplikt och måste vårda hyresrätten men även om det sker enligt konstens alla regler, slits bostaden. Springet av små barnfötter låter rart men med åren förlorar golvytorna sin glans. Men även hyresvärden har en skyldighet att svara för underhåll och reparation av hyresrätten. I ett ärende från Svea hovrätt avgjort den 21 juni 2017, mål nr ÖH 2872–16, ställdes frågan på sin spets.

1. Bakgrund

Den aktuella prövningslägenheten (det kallas så i juridikens förtrollade värld) hade, enligt hyresgästerna som flyttade in 2007, inte blivit föremål för någon egentlig renovering sedan 1985. Golven var i dåligt skick redan vid tidpunkten när hyresgästerna flyttade in i lägenheten. Hallgolvet och parkettgolvet var – menade hyresgästerna - i behov av underhåll. Hyresvärden för sitt vidkommande menade att golvens brister utgjorde normalt slitage och det inte förelåg något underhållsbehov av golven. Hyresvärden bestred för övrigt att underhåll av golven skedde senast år 1985 och golven var i dåligt skick när hyresgästerna flyttade in i lägenheten.

2. Rättsliga utgångspunkter

Enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken (även kallad hyreslagen), ska en hyresvärd med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av en uthyrd lägenhets försämring genom ålder och bruk. Om inte hyresvärden uppfyller denna hans underhålls och reparationsskyldighet kan en hyresgäst ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § första stycket 2 jordabalken.

Åtgärdsföreläggande kan också, jämlikt 12 kap. 16 § första stycket 3 jordabalken, meddelas om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjänderätten utan hyresgästens vållande. Bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet utgör en avvägning mellan hyresgästens behov av att få underhållet åtgärdat och hyresvärdens behov av att mer samlat kunna planera för underhållsåtgärder.

3. Hovrättens avgörande

Hovrätten gick på hyresgästernas linje och anför i sitt avgörande bl.a.:

Bristande underhåll manifesteras i stället i mer av ett helhetsintryck som avviker från vad hyresgäster har att förvänta sig, bl.a. i förhållande till en eventuell underhållsplan.[…] Det kan vara svårt att precisera hur stora avvikelserna ska vara, särskilt när det gäller underhåll av golv, för att det ska vara aktuellt med ett åtgärdsföreläggande. Skyldigheten att åtgärda reparationsbehov omfattar främst det normala slitage som uppstår med tiden. […] Det är hyresgästerna som har bevisbördan för att det förekommer sådana brister i prövningslägenheten som motiverar ett åtgärdsföreläggande. Hovrätten anser dock att denna bevisbörda, mot bakgrund av att 12 kap. jordabalken utgör en skyddslagstiftning, inte omfattar att hyresgästerna ska styrka vid vilka tidpunkter som hyresvärden har eller inte har uppfyllt sin underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken. Av utredningen i målet framgår att både golvet i hallen och parkettgolvet är påtagligt slitna med skador och att golven är i behov av underhåll. Hyresgästerna har i målet gjort gällande att golven inte underhållits sedan år 1985. I detta mål har hyresvärden enbart bestritt hyresgästernas uppgift utan att närmre redogöra för när underhåll av golven faktiskt skett. […] Det är således inte visat annat än att skadorna på golven hänför sig till normalt slitage, som av hyresnämndens beskrivning och bilderna är relativt omfattande. […] Med hänsyn till att det har förflutit lång tid sedan någon renovering utförts måste tidpunkten för sedvanliga underhållsåtgärder i lägenheten när det gäller aktuella golv anses ha inträtt […]

4. Avslutande kommentar

Såsom framgår av hovrättens resonemang så handlar det mycket om en avvägning där även hyresgästens eget vållande kan komma att påverka bedömningen om hyresvärden ska åläggas att åtgärda – i det här fallet – slitna golv.

Emellertid är det som så ofta processrätten som avgör den utgången av en rättslig tvist. Det är att märka att hovrätten uttryckligen framhåller att hyreslagen är en skyddslagstiftning. På grund av det lämnas hyresgästerna s.k. bevislättnad; de har inte lika lätt som hyresvärden att visa när underhåll av lägenheten skedde senast. Detta hör samman med den s.k. bevissäkringsteorin. Enligt denna är det lämpligast att lägga bevisbördan på den som har störst intresse i - och också lättast att säkra bevisning om en viss omständighet. I det här fallet är det uppenbart så att en hyresvärd har och bör ha underlag utvisande vid vilka intervall och tidpunkter olika lägenheter i beståndet varit föremål för olika åtgärder.

Med hänsyn till att hyresgästerna dokumenterat slitaget som sådant och då hyresvärden inte kunde visa när underhåll skett senast och därmed inte heller underbygga sitt bestridande av hyresgästernas påstående, förlorade hyresvärden tvisten. Det är nästan som plockat direkt från Lars Heumans monografi "Bevisbörda och beviskrav i tvistemål" (Stockholm 2005).

Ett avslutande råd på vägen till de som flyttar till ett nytt boende; börja med att dokumentera hur det ser ut innan möblerna flyttas in och trampet av små fötter fyller rummens tystnad.

oooOooo

Vi på Zacharias Advokatbyrå är vana att företräda främst fastighetsägare när det gäller olika frågor bl.a. underhålls av bostäder och har mångårig erfarenhet av hyresrätt och processföring. Kontakta våra jurister

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies