Följ oss
i562thfj0nlucbx_aeiif3ax_gwy1qswaw

Sedan 1949

Uppsägning av lokalhyresgäst

Frågan:

Jag äger en fastighet och hyr ut lokaler till näringsidkare. Nu önskar jag dock omvandla byggnaden från lokaler till ett flerfamiljshus, dvs bostäder. Hur går jag tillväga?

Zacharias svarar:

Tack för din fråga! Jag utgår från att ni inte har någon ombyggnations- eller rivningsklausul i avtalet. Vidare utgår jag från att du inte heller särskilt har avtalat bort besittningsskyddet.

Det huvudsakliga problemet i din frågeställning är hur byggnaden ska kunna tömmas, med andra ord; hur lokalhyresgästerna kan sägas upp.

Indirekt besittningsskydd
Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyresförhållandet upphör. Regelverket finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och främst 57 § som reglerar uppsägning av lokaler. Då det rör omvandling från hyreslokaler till bostäder så kan man tänka sig tre möjligheter till stöd för en uppsägning, rivning eller ombyggnation eller den allmänna generalklausulen i hyreslagen, dvs 57 § p. 2, 3 eller 4 Jordabalken. I de flesta av fallen torde det röra sig om en ombyggnation, se varför nedan.

Saklig grund för uppsägning
Det finns flera möjligheter att säga upp lokalhyresgäster trots det indirekta besittningsskyddet, men det svåra är att undgå ersättningskravet för den ekonomiska förlusten; Om du som hyresvärd säger upp avtalet i samband med hyrestidens slut, och även erbjuder en likvärdig ersättningslokal, så finns möjligheten att undgå den ekonomiska ersättningen. Dock måste det vara en så pass omfattande ombyggnation att hyresvärden inte har möjlighet att vara kvar i lokalen och att det är ett ändrat brukandeändamål av fastigheten.

Ett andra alternativ är så som tidigare nämnt, men att erbjuda hyresgästen en skälig ekonomisk kompensation samt ge hyresgästen lång tid att avveckla verksamheten i lokalen. Detta alternativ pekar mot en användning av generalklausulen i 12 kap. 57 § 4 p. JB, vilket dock är ett mer osäkert tillvägagångssätt.

Ett tredje alternativ är att göra så som i förstnämnd möjlighet, men att undvika erbjudandet om ersättningslokal. Det kan visserligen resultera i att du som hyresvärd kan bli krävd på skadestånd, minst en årshyra vilket är det lägsta kravet, men det finns även en chans att hyresgäster inte ”orkar” driva en sådan process.

Alternativ möjlighet
Ett fjärde alternativ är att successivt höja hyran och på sikt ha så pass hög hyra att dina lokalhyresgäster inte har möjlighet att stanna kvar och själva väljer att avträda sina kontrakt efter hyrestidens utgång. Detta tar dock lång tid och ger ingen garanti för framgång.

Intresseavvägningen
Hur avvägningen mellan parternas intresse faller ut är olika där tyngden i hyresvärdens sakskäl vägs mot vikten av hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. HD har i sin praxis rörande 57 § 4 p. hyreslagen hänvisat till ”annan befogad anledning” för att bryta besittningsskyddet och nämnt att i begreppet ”befogad anledning” innebär att skälen ska vara av saklig art och att det då räcker med att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Ett sakligt skäl föreligger då det rör sig om rivning eller ombyggnation, men den legala intresseavvägningen förutsätter som regel att hyresgästen ska kompenseras med en ny lokal eller ekonomisk ersättning. Högsta Domstolen har således vid tillämpning av generalklausulen i 57 § 4 p. hyreslagen ansett att det vid intresseavvägningen ska beaktas huruvida det funnits ett erbjudande av ersättningslokal eller ekonomisk kompensation.

Som tidigare nämnt kan det röra sig om rivning eller ombyggnation, enligt 57 § p. 2 respektive 3. En rivning utgör en besittningsbrytande grund men du som hyresvärd måste då anvisa hyresgästen en annan lokal med vilken denne skäligen kan nöjas. Om det finns en rivningsklausul så faller kravet på ersättningslokal bort. En uppsägning på grund av rivning innebär alltid att hyresgästerna måste flytta, och hyresvärden ska ha erbjudit en ersättningslokal. Om huset sedermera inte rivs så har hyresgästen två år på sig att väcka talan om ersättning, från dess att denne lämnade lokalen (61 § hyreslagen).

En ombyggnation är besittningsskyddsbrytande om hyresvärden anvisar annan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas, samt att ombyggnaden är så omfattande att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande (för hyresvärdens del). Huruvida det är möjligt att kvarstanna i lokalen eller ej under ombyggnationen kan visserligen bli en tvistefråga i sig, men torde kunna lösas relativt enkelt med beaktande av de praktiska och ekonomiska förhållandena under vilka arbetet sker.

Likvärdig lokal
Avslutningsvis kortfattat beträffande innebörden av ”likvärdig lokal”: Du som hyresvärd har en anvisningsskyldighet av en likvärdig lokal, vilket innebär att du har ansvaret för att det finns en lokal som kan erbjudas hyresgästen. Lokalen ska stå till hyresgästens disposition i nära samband med avflyttning. Den anvisade lokalen bör uppfylla sådana krav i fråga om läge, storlek och utformning som med hänsyn till hyresgästens verksamhet framstår som skäliga. Den bedömningen sker med utgångspunkt från den befintliga förhyrda lokalen.

Vi på AB Zacharias Advokatbyrå arbetar löpande med hyresrättsliga frågor. Då dessa stundtals är komplicerade rekommenderar vi alltid att fastighetsägare eller hyresgäster tar kontakt med sakkunnig jurist för professionell rådgivning.

  • måndag 29 juni, 2015

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies