Följ oss
i562thfj0nlucbx_aeiif3ax_gwy1qswaw

Sedan 1949

Parkeringsplats

Frågan:

Min hyresvärd har höjt hyran för min parkeringsplats som jag har haft i tio år. Avgiften har inte tidigare höjts under dessa år. Jag fick reda på höjningen genom avin för första kvartalet där det framgår av specificeringen att just hyran för platsen höjts Jag hyr även en lägenhet av samme hyresvärd men det regleras i ett annat separat avtal. Inget skriftligt avtal rörande parkeringen har dock kunnat hittas.

Vilka regler gäller? Kan hyresvärden höja hyran utan uppsägning för villkorsändring? Vad ska och kan jag göra?

Zacharias svarar:

Garage utgör ”del av hus” enligt hyreslagens mening (Carport torde däremot falla utanför).[1] Beroende på var p-platsen är belägen kan därmed hyreslagstiftningen bli tillämplig. För det fall att p-platsen inte finns i ett garage, torde inte hyreslagen gälla. Svaret nedan varierar därför berörande av vilken lag – 12 kap. eller 8 kap. jordabalken (JB) och vilka bestämmelser däri eller Lag om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (LAvK) som är tillämpliga.

8 kap. JB och LAvK
För det fall parkeringsplatsen inte är starkt förknippad med bostaden, inte är ett garage utan står fritt ute på marken torde parkeringsplatsen utgöra ett s.k. lägenhetsarrende och omfattas av såväl 8 kap. JB som LAvK.

I den mån arrendetiden inte är bestämd gäller enligt 8 kap. 5 § JB – om det är fråga om ett lägenhetsarrende – en uppsägningstid om sex månader från det uppsägning skedde. Enligt 8 kap. 8 § JB ska uppsägningen vara skriftlig. Redan på grund härav framgår därför att hyreshöjningen sannolikt är ogiltig.

Enligt 13 § LAvK, en alltför ofta bortglömd lag, gäller att ett avtalsvillkor som innebär att konsumenten ska betala mer för en vara, tjänst eller annan nyttighet än det som i avtalet anges vara priset för nyttigheten är utan verkan mot konsumenten, om denne inte uttryckligen har godkänt villkoret. Eftersom du inte fått någon underrättelse om en hyreshöjning för parkeringen och sedan mer än 10 år nyttjat samma parkeringsplats är den förtäckta hyreshöjningen också enligt ovan angivna bestämmelse sannolikt utan verkan.

12 kap. JB
För det fall din parkeringsplats i stället är en garageplats synes 12 kap. 1 § 3 st. JB tillämplig. Vi utgår således fortsättningsvis från att garageplatsen är en lokal i hyresrättslig mening.

Avtalet

För själva hyresavtalet gäller avtalsrättsliga regler och eftersom inget skriftligt avtal finns resulterar omständigheterna (att nyttjande med erlagd hyra skett under 10 års tid) i att ett avtal uppstått genom så kallat konkludent handlande.[2] Det ska här noteras att även muntliga hyresavtal är bindande, även om var och en av parterna kan kräva att ett skriftligt avtal ska upprättas när helst de vill.[3]

Uppsägningen

Enligt 12:19 3 st JB gäller som huvudregel att hyrans belopp för lokalen är bestämd i avtalet, vissa förbehåll i avtalet är dock ok men så är ju inte fallet. Det finns heller ingen tidsangivelse, varför hyresförhållandet för anses gälla på obestämd tid (12:3 JB).[4] Därmed krävs att hyresavtalet sägs upp för villkorsändring (ex. högre hyra)[5] enligt 12:58 JB, vilken är tillämplig eftersom tidsgränsen i 12:56 JB är uppfylld. En skälig marknadshyra får därmed begäras, enl. 12:57 5 st samt 12:57a JB.[6] Uppsägningen måste ske i enlighet med formkraven i 12:8 JB samt 12:58, där krav ges på att de nya villkoren för förlängning av avtalet måste framgå i uppsägningen. Uppsägningstiden är i detta fall 9 månader, 12:4 JB p 2.

Eftersom hyreshöjningen inte är korrekt gjord anmodas du att betala in det tidigare avtalade hyresbeloppet. I enlighet med den avtalsrättsliga lojalitetsprincipen rekommenderas du även att bestrida ”höjningen av hyran” eftersom den ej är giltig. Det är först efter en korrekt uppsägning som hyresgästen har att hänskjuta ärendet till medling hos Hyresnämnden. Detta måste ske inom två månader från det att uppsägning gjordes.

Sammanfattningsvis synes i ingendera fallen hyreshöjningen lagligen korrekt och du kan därför lämna denna utan avseende. Beroende på vilka regler som är tillämpbara gäller dessutom besittningsskydd i förekommande fall. Vidare kan – beroende på vilka regler som anses gällande – en uppsägningstid på mellan sex och nio månader utgöra en förutsättning för att alls säga upp parkeringen för hyreshöjning.

Vi på Zacharias Advokatbyrå bistår gärna om du undrar något mer.

_____________________________________________

[1] Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen – en kommentar, 10 u., s. 5 samt U. Skorup & T. Underskog, Hyreslagarna – Jordabalken 12 kap. Hyresförhandlingslag m.fl. författningar samt kommentarer, 9 u., s. 12.
[2] Jfr. B. Bengtsson, R. Hager & A. Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 u., s. 45 samt U. Skorup & T. Underskog, Hyreslagarna – Jordabalken 12 kap. Hyresförhandlingslag m.fl. författningar samt kommentarer, 9 u., s. 12.
[3] U. Skorup & T. Underskog, Hyreslagarna – Jordabalken 12 kap. Hyresförhandlingslag m.fl. författningar samt kommentarer, 9 u., s. 23.
[4] B. Bengtsson, R. Hager & A. Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 u., s. 47 f.
[5] B. Bengtsson, R. Hager & A. Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 u., s. 44 och 114.
[6] B. Bengtsson, R. Hager & A. Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 u., s. 115 f.

  • lördag 21 mars, 2015

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies