Följ oss
i562thfj0nlucbx_aeiif3ax_gwy1qswaw

Sedan 1949

Återbetalning av lokalhyra

Frågan:

Jag och en affärskontakt till mig, kom muntligen överens om att jag skulle få hyra in mig på hennes lokal. Som betalning skulle jag betala hälften av influtna kursavgifter på deltagarna i de kurser som jag bedrev i lokalen. Tyvärr stängde fastighetsägaren av lokalen för en längre tid på grund av akuta reparationsåtgärder. Nu vill inte min affärskontakt betala tillbaka pengarna för hyran av hennes lokal. Har jag rätt att få tillbaka mina pengar?

Zacharias svarar:

Tack för din fråga!

Du är berättigat till skälig nedsättning av hyran för tid då Du inte kan nyttja hyresobjektet (se t.ex. 12 kap. 11 och 16 §§ jordabalken). Det är en allmän princip att om den ena parten inte fullgör sin del av avtalet (värden tillhandahåller inte en fullgod bassäng) så skall inte heller den andra parten behöva fullgöra sin prestation fullt ut. Krav om återbetalning av erlagd förskottshyra bör därför framställas mot Din affärskontakt som också är din hyresvärd.

En annan fråga är om det även går att framställa krav om skadestånd för utebliven vinst mot hyresvärden. I så fall krävs förmodligen att Stockholms Simskola AB agerat vårdslöst/försumligt på något sätt. Det är en allmän avtalsrättslig princip (se rättsfallet NJA 2012 s. 725). Detsamma gäller dessutom i hyressammanhang i allmänhet (se 12 kap. 11 och 16 §§ jordabalken). Om hyresvärden kan bevisa att bristen inte beror på hyresvärdens försummelse går hyresvärden fri. Man kan här lägga märke till att bevisbördan förmodligen är omkastad i jämförelse med vanliga regler. Här är det förmodligen din affärskontakt som för att slippa att utge skadestånd till dig måste visa, att man inte gjort sig skyldig till försummelse.

Ett problem i sammanhanget är dock att de aktuella reparationsåtgärderna vidtagits av fastighetsägaren och inte av den part som i förhållande till dig är att betrakta som hyresvärd, dvs. din affärskontakt. Du har inget avtalsförhållande med fastighetsägaren och kan förmodligen inte framställa skadeståndskrav direkt mot fastighetsägaren.

Frågan är om det är möjligt för dig som underhandshyresgäst att rikta skadeståndskrav mot förstahandshyresgästen – din affärskontakt för vårdslöshet på fastighetsägarens sida är oklart. Vi kan inte se att den här frågan har behandlats i vare sig rättslitteratur eller rättspraxis.

Att förstahandshyresgästen med automatik skulle ansvara för vårdslöshet på fastighetsägarens sida framstår inte som rimligt. Rättsläget är dock som sagt oklart och ett argument för att din affärskontakt borde kunna bli skadeståndsskyldig i detta fall är att om din affärskontakt skulle betala ut skadestånd till dig så skulle din affärskontakt förmodligen i sin tur kunna kräva skadestånd med samma belopp från fastighetsägaren. Praktiska skäl talar alltså för en sådan ordning och betydelsen av detta ska inte underskattas.

Vi på Zacharias Advokatbyrå bistår gärna om du undrar något mer.

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies