Följ oss
i562thfj0nlucbx_aeiif3ax_gwy1qswaw

Sedan 1949

Kostnadsansvaret för utbyte av fönsterbågar i en bostadsrättsförening

Frågan:

0. Bakgrund

0.1 Jag bor i en bostadsrätt bestående av en äldre villa. 2008 fattade styrelsen ett beslut om renovering av fönsterna i huset där mina visade sig vara i sämst skick. Fyra av dem bedömdes kunna repareras medan de övriga fyra behövde bytas ut helt. Jag argumenterade för utbyte av samtliga, men fick inget gehör. Arbetet utfördes av ”hemmasnickare” och redan efter fyra år (2012) var skicket så dåligt igen att styrelsen beslutade om ommålning av hela huset (fönstren inkluderade). 2014 påbörjades arbetet igen, nu av yrkesverksamma snickare. De yttre fönsterbågarna lagades med fyllnadsmassa och spackel innan de målades och en nedre båge behövde bytas ut helt. I februari 2015 fick jag en faktura på 6020 kronor för de under 2014 utförda arbetena, vilken jag bestred.

0.2 Efter påsk fick jag ett brev från förvaltningsbolagets jurist som sa att att styrelsen under flera år mottagit klagomål från mig på mina fönster varpå föreningen ska ha informerat mig om att underhållsansvaret åvilar bostadsrättshavaren. Vidare skrev juristen följande: ’

Nyligen har BRF X utfört underhåll av det slag som BRF enligt stadgarna svarar för, i form av målning av utsidan av fönsterkarmarna. Det hade inte varit möjligt att måla fönsterkarmarna i din lägenhet i det skick de var. Behovet av att byta ut dessa blev därför akut, då BRF X annars inte hade kunnat fullgöra sitt underhållsansvar avseende föreningens fastighet, vilket hade haft väsentlig påverkan på fastighetens fasad… BRF X har skriftligen anmodat dig i god tid före målningen av utsidan av fönsterkarmarna att fullgöra ditt försummade underhållsansvar och byta ut fönsterkarmarna och att BRF X annars skulle komma att göra detta på din bekostnad.

0.3 Vid kontroll i efterhand mottog jag den 21 augusti 2014 ett mail från styrelsen där de i allmänna ordalag påpekade innebörden av stadgarna och att de inte ansåg att föreningen skulle bära kostnaden för reparationer av fönsterbågar. I samma mail efterfrågades samordning och accept från de boende om anlitande av hantverkare för att utföra arbetena. Då jag var bortrest vid detta tillfälle föll mailet i glömska och jag svarade aldrig på det. I föreningens stadgar står bl.a.:

… bostadsrättshavaren svarar för … målning av inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i fönster. Föreningen svarar för … målning av yttersidorna av fönster och målning av ytterdörrar.

0.4 Måste jag betala fakturan? Vem är det egentligen som bär ansvaret?

Zacharias svarar:

Tack för din fråga.

1. Ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren

1.1 Frågan berör en av bostadsrättens mest centrala frågor nämligen ansvarsfördelningen mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Att föreningen har ett ansvar för husets och lägenhetens skick anses vara en av bostadsrättshavarens viktigaste rättigheter. En av bostadsrättslagens (BRL) grundtankar är dock att föreningen svarar för huset medan bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet, jfr 7 kap. 4 § BRL.

1.2 Enligt 7 kap. 12 § BRL ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick om inte annat bestäms i stadgarna. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom:

  1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller
  2. vårdslöshet eller försummelse av
    1. någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst,
    2. någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller
    3. någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.

1.3 Till lägenheten och det s.k., inre underhållet, bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. En sådan uppräkning torde dock inte vara tillräcklig eftersom det kan vara svårt att dra någon gräns mellan respektive bostadsrättshavares golv och tak. Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan modifieras genom särskild föreskrift i stadgarna. Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Det torde också vara möjligt att i stadgarna ge föreskrifter om hur underhållet ska skötas. Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet får dock inte utsträckas till att avse annan del av huset än den egna lägenheten.

1.4 Närmare preciseringar av ansvarsfördelningen förutsätts regleras i föreningens stadgar. Som du har nämnt har ni en bestämmelse om just underhållet av fönster i era stadgar. Du svarar således för målning av inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i fönster medan föreningen svarar för målning av yttersidorna av fönster och målning av ytterdörrar. Utan stadgarna är det svårt att ta ställning till vilket ansvar som du har för själva fönsterbågarna som sådana. Eftersom – som ovan redovisas – det är förhållandevis vedertaget att till lägenheten och det s.k, inre underhållet, hör glas och bågar i fönster blir utgångspunkten också att det är avsikten med föreskriften i stadgarna.

1.5 Det saknas också utredning om ”skadeorsaken” dvs. om varför fönsterkarmarna varit i så dåligt skick som det varit. Det saknas också utredning om målningen 2008 inverkat på situationen till det sämre eller till det bättre oavsett bristen på fackmässighet. Det är också något oklart om arbetena 2008 innebar att dina fönsterbågar reparerades eller byttes ut. I det följande är utgångspunkten att dina fönster endast reparerades.

2. Föreningens möjlighet att åtgärda på medlemmens bekostnad

2.1 Möjligheten för en bostadsrättsförening att vidta åtgärder på bostadsrättshavarens bekostnad regleras i 7 kap. 12 a § BRL. Bestämmelsen föreskriver att om bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Toleransnivån för vilka brister som föreningen får avhjälpa ligger således högt och är avsedd för mer allvarliga fall. Som exempel kan nämnas elinstallationer som inte har utförts på ett fackmannamässigt sätt, vilka onekligen kan föranleda fara för annan. Ett annat exempel på risk är risken för vattenskada. Även här saknas tillräcklig information om hur stora skador på fasaden som skulle kunna uppkomma om fönsterna inte hade åtgärdats. Det är dock tveksamt om fönsterkarmar som är dåligt underhållna faller in under bestämmelsen. Det är i slutändan en bevisfråga och bevisbördan åvilar föreningen.

3. Anmodan om att vidta åtgärd

3.1 Vidare är frågan huruvida det mail du mottog i augusti 2014 kan anses utgöra en sådan uppmaning avhjälper bristen som avses i 7 kap. 12 a §. Dessutom kan ifrågasättas om mailet avsänts på ändamålsenligt vis i enlighet med 7 kap. 32 § BRL som föreskriver att en uppmaning om att avhjälpa en brist ska göras genom att skicka uppmaningen med rekommenderat brev till bostadsrättshavarens vanliga adress. Bedömningen i nuläget är att föreningen inte fullgjort sina skyldigheter i denna del.

4. Sammanfattande slutsats

4.1 Med de reservationer som ovan lämnats är den sammanfattande slutsatsen att fönsterbågarna är en del av det inre underhållet och därför ditt ansvar. Däremot är det tveksamt om bågarnas skick i sig kan leda till omfattande skador på föreningens fasad. Redan här kan föreningen hamna i ett besvärligt bevisläge gentemot dig. Dessutom synes föreningen förfarit felaktigt rörande uppmaningen att åtgärda bågarna inte minst sättet att delge uppmaningen. Du som bostadsrättshavare bör därför i formell mening inte behöva svara kostnaden för de reparationer som föreningen har utfört – trots att de åligger dig enligt stadgarna – eftersom anmaning troligen inte har skett rätteligen.

4.2 Moraliskt är det dock så att du sannolikt har ett ansvar för fönsterbågarna och i den delen är det måhända irrelevant att tidigare åtgärder inte lett till önskat resultat. Du betalade ju inte för arbetena 2008! De arbeten som nu vidtagits med fönsterbågarna har sannolikt också en värdehöjande effekt. Då du anger att bostadsrätten är en del av en äldre villa synes ni inte vara alltför många medlemmar i föreningen. Rent faktiskt kommer du därför att njuta en ekonomisk fördel på dina grannars bekostnad. Därför avslutas genomgången med en fråga till dig, Tycker di att det är värt att ta den här striden med din förening på bekostnad av grannsämjan.

4.3 Vi på AB Zacharias Advokatbyrå arbetar dagligdags med frågor av det här slaget. Vi förordar starkt att såväl bostadsrättshavare som bostadsrättsföreningar anlitar kunniga fastighetsjurister i förebyggande syfte. Bl.a. bör stadgarna med jämna mellanrum ses över.

  • måndag 3 augusti, 2015

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies