Följ oss

Sedan 1949

Avskedad fastighetsmäklare

Avskedad fastighetsmäklare

Claude D Zacharias

Kontakta våra jurister

Advokat

1. Inledning

Författaren har genom åren publicerat böcker, bl.a. en lagkommentar, och skrifter avseende fastighetsmäklare och de olika fastighetsmäklarlagarna sedan slutet av 1980-talet. Fastighetsmäklare får klä skott för många saker och enligt författarens mening beror detta på ett politiskt ställningstagande om att en fastighetsmäklare är en opartisk mellanman. Med den utgångspunkten och den svenska modellen för konsumentvurmande uteblir inte konsekvenser. Lägger man därtill svårigheterna med att förstå hur viktigt deras arbete är och hur förödande det är med låga provisioner om 1-2 – eller i exceptionella fall – 0 procent (sic!), är det inte ägnat att förvåna att moral och etik ställs på ända. I följande redovisas ett intressant fall om etik och moral – Arbetsdomstolens dom av den 1 juni 2016, dom nr 40/16, mål nr B 78/15.

2. Bakgrund

En fastighetsmäklare (F) var anställd av ett fastighetsmäklarföretag (AB). På grund av oegentligheter avskedades F. Tvist uppstod om avskedet och med tiden hamnade tvisten i Arbetsdomstolen. Det framkommer av domen att F flyttat över kunder från en kollega till sig själv i AB:s internregister, vilket enligt AB var ett illojalt beteende i strid med anställningsavtalet. F tilldelades härför en skriftlig erinran. Närmare åtta månader därefter företog F på nytt ändringar i internregistret i syfte att få provision för försäljning av en fastighet som rätteligen en annan fastighetsmäklare skulle ha handlagt och erhållit provision för. Till följd av den händelsen underrättades F om kommande avskedande och F blev också arbetsbefriad.

Beträffande internregistret framkommer i domen att i registret antecknas bl.a. kommande, möjliga försäljningsuppdrag beträffande en viss fastighet eller annat objekt, eller för en viss kunds räkning samt vilken mäklare som ansvarar för dessa. Vidare antecknas anmärkningar av olika slag som mäklaren kan vara i behov av vid ett eventuellt kommande försäljningsuppdrag.

Till saken hör också att F kommit överens med AB:s ledning om att F fortsättningsvis inte skulle sälja villor eller radhus, utan enbart bostadsrättslägenheter. Därför anställde AB en ny mäklare som skulle sälja villor eller radhus.

Den nya mäklaren skulle ta över F:s uppdrag. Samma dag den nya mäklaren började, företog F den första ändringen i registret genom att flytta åtminstone 12 kunder/försäljningsobjekt från den nya mäklaren till sig själv. Objekten var villor eller radhus och var alla märkta med tre chilifrukter, vilket enligt bolagets system markerade att de var heta objekt som kunde förväntas bli sålda inom kort. Efter att saken uppmärksammats av bolagets företrädare ändrades uppgifterna i registret tillbaka till sitt ursprung.

3. Rättslig reglering

Tillämplig bestämmelse är 18 § lag (1982:80) om anställningsskydd (LAS). Bestämmelsen lyder:

Avskedande får ske, om arbetstagaren grovt har åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren.

Avskedandet får inte grundas enbart på omständigheter som arbetsgivaren har känt till antingen mer än två månader innan underrättelse lämnades enligt 30 § eller, om någon sådan underrättelse inte lämnats, två månader före tidpunkten för avskedandet. Arbetsgivaren får dock grunda avskedandet enbart på omständigheter som han har känt till mer än två månader, om tidsöverdraget berott på att han på arbetstagarens begäran eller med dennes medgivande dröjt med underrättelsen eller avskedandet eller om det finns synnerliga skäl för att omständigheterna får åberopas. Lag (1993:1496).

Avskedande tar sikte på flagranta avtalsbrott från den anställdes sida, dvs. handlanden som inte rimligen skall behöva tålas i något rättsförhållande. I avskedandefallen saknar det därför i princip betydelse om arbetstagaren är äldre eller yngre, har längre eller kortare anställningstid osv. Vid avskedande finns inte heller några lagregler om en omplaceringsskyldighet motsvarande den som återfinns i 7 § andra stycket LAS [se Zeteos lagkommentar till bestämmelsen, 2017-08-25].

4. Arbetsdomstolens dom

Beträffande den första ändringen som F företog i registret, delar AD tingsrättens bedömning. AD uttalat bl.a ”Ansvaret eller rätten att sälja de tolv aktuella objekten representerade ett ekonomiskt värde i form av möjlig framtida provision för den enskilde mäklaren.” F:s ”[…] ändringar i registret kunde på sikt ha lett till betydande ekonomisk vinning för honom själv och motsvarande inkomstbortfall för någon av de andra mäklarna på mäklarbyrån.”

Även beträffande den andra incidenten delar AD tingsrättens bedömning. En banktjänsteman kontaktade AB för att få hjälp med en värdering av en fastighet. I bolagets internregister fanns eller hade funnits en anteckning om att viss mäklaren var ansvarig för denna kund/fastighet. Trots detta såg F till att han initialt skulle besöka fastigheten (vilket dock inte blev aktuellt eftersom den rättmätiga mäklaren uppmärksammade saken och hindrade F från vidare befattning med fastigheten). F hade dock dessförinnan lagt upp en ny registrering beträffande fastigheten i internregistret, med sig själv som ansvarig mäklare.

Domstolarna ansåg att utredningen i målet starkt talade för att F senare försökte dölja de åtgärder F vidtagit i internregistret samt att uppdraget avsåg en fastighet som inom kort mycket väl kunde var aktuell för försäljning, vilket skulle ha lett till inkomster för den mäklare som förmedlade en försäljning av fastigheten.

AD trycker i sin dom på följande konkreta rättsfakta.

  1. F:s förfarande kunde ha lett till icke obetydliga inkomster för honom själv och motsvarande inkomstbortfall för andra mäklare på kontoret.
  1. Även om F innan den första incidenten varit okunnig om hur AB såg på möjligheten för honom att, utan samtycke från arbetsgivarens företrädare eller berörda mäklarkollegor, företa ändringar i internregistret och därvid föra över poster till sig själv, måste han i vart fall efter den händelsen ha förstått att det inte var tillåtet att göra så.
  1. Trots att F förstått eller borde ha förstått att han inte fick företa dylika ändringar i internregistret hade han likväl gjort detta.
  1. F har sedan F konfronterats med vad han gjort förnekat sin inblandning trots omständigheterna, vilket AD menar ger stöd för att F ”medvetet försökt att dölja de åtgärder han vidtagit i internregistret.”
  1. AD slår också fast att det av utredningen framstod som sannolikt att fastigheten avseende den andra incidenten, skulle komma att säljas inom en snar framtid.

AD sammanfattar sålunda situationen genom att uttala:

Sammanfattningsvis visar utredningen att [F], vidtagit ändringar i internregistret medveten om att det var otillåtet och i syfte att tillskansa sig själv ekonomisk vinning på en kollegas bekostnad. Han har även försökt dölja sina ändringar. Mot bakgrund härav finner Arbetsdomstolen att [F:s] agerande i sådan grad varit ägnat att rubba det förtroende som arbetsgivaren ska kunna känna för en arbetstagare att han grovt åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren. Denna bedömning ändras inte av att den ekonomiska skadan av hans agerande inte i första hand skulle ha drabbat bolaget utan andra anställda (jfr t.ex. AD 2013 nr 12 och AD 2000 nr 5). Bolaget har alltså haft rätt att avskeda [F].

5. Avslutande kommentarer

Såsom ovan inledningsvis antyddes, är mäklarnas vardag ingalunda enkel och deras möjligheter till inkomster delvis rumphuggna genom en lagstiftning som tillika bjuder in till stenhård konkurrens innebärande att grundläggande värderingar kanske ställs på ända. Så skedde i det här fallet där F såg sig förlora betydande inkomster genom den överenskommelse F träffat med AB rörande sina ändrade anställningsvillkor. Dock kan man inte blunda för att även ännu ej klara uppdrag, måhända ”heta”, borde ha hanterats på ett bättre sätt av AB bl.a. för att förebygga situationer som den i målet. Men det ursäktar naturligtvis inte F:s handlande som också är osolidariskt med övriga kollegor. Utgången – avsked – är därför föga förvånande.

oooOooo

Zacharias Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsmäklarjuridik och företräder såväl fastighetsmäklare som  fastighetsmäklarföretag. Arbetsrättsliga frågor är bland de frågeställningar vi löpande biträder våra klienter med. Kontakta våra jurister

Kommentarer är stängda.



AB Zacharias Advokatbyrå ® 556469-2993 © 2014 All Rights Reserved     |     Villkor     |     Cookies